昨日、地区計画のことを調べているときに、市街化調整区域に設定された地区計画を見て、
え? 市街化調整区域に宅地化を前提とした地区計画って作れるの? と驚いたが、けっこうあるらしい。
そもそも市街化調整区域というものは何かという話である。
都市計画区域、これは○○市全域のようなかなり広い範囲を指定することが多いが、
この中で用途を決めて市街地化させる範囲を市街化区域と呼ぶ。
ただ、全域が市街化区域という都市計画はあまり多くなくて、市街化区域以外の地域が存在することが多い。
この市街化区域以外の扱いは市街化調整区域として市街化を抑制するのが原則だったが、
白地地域として特に用途を定めないままにすることも可能である。
市街化調整区域にした場合、区域内での開発行為は厳しく制限され、農地・山林の無秩序な市街地化が防げるわけである。
地区計画はピンポイントで都市計画を上書きする効果がある。
準工業地区だけど、工場の立地を制限して高層マンションの立地を可能にしたり、
本来は体育館・観覧場が立地できない第一種住居地域でもアリーナが設置できたり。
この考えは市街化調整区域の地区計画にもあたるはなしで、
地区計画が定められた市街化調整区域では、地区計画に沿った用途の建物は当然認められる。
市街化調整区域なんだけど、地区計画の範囲では市街地的な利用が可能になる。
そもそも市街化調整区域でも一定の開発行為は認められている。
典型的には農家の住宅、日常的な商店、農業用の施設、ガソリンスタンドなど道路利用者のための施設など。
これが緩いのか厳しいのかというと一概には言えないところはあるのだけど、
農家の住宅として建てられた建物は、居住者が変わる場合でも新たな開発として許可が必要になる。
このため空き家の利用が進まないとか、空き家となったまま朽ちるも手が付けられないということが起きる。
ここに低層住宅は立地可能という地区計画が出来ると工場勤めの人が空き家に住んだり、改築して住むのが容易になる。
小規模な飲食店は立地可能という地区計画ができると、空き家を飲食店に転用したりできる。
この地区計画だが、実際に活用されているのは高速道路のIC近くや住宅団地が多いようだ。
市街化調整区域にある高速道路のIC近くに工場・倉庫などが立地する場合、そこに地区計画を定めれば、
その範囲では工場などの立地が可能になる。
市街化調整区域に住宅団地? と思うかも知れないが、市街化調整区域にも昔に開発された住宅団地は存在する。
このような住宅団地には開発許可時の条件に従った規制が存在するが、実態に合わない場合もある。
この場合、地区計画を定めることで、開発許可時の条件を実質的に上書きすることができる。
(地区計画に合わない建物の新築は認められず、地区計画に適合する新たな開発は認められるため)
元々、専用住宅のみ立地可能となっていたが、第一種低層住居専用地域で認められるような兼用住宅は認めるなど。
でも、やっぱり変だなと思うのである。
農村内の集落も、IC近くの工場も、住宅団地もそれはそれで市街地の一部ではないかと。
IC近くで工場が立地するべきという地域は工業専用地域にした上で必要なら地区計画を決めればいいし、
住宅団地こそ住居系の用途地域を設定するべきではないかと。
どうして市街化調整区域のまま、地区計画を設定するのか。考えて見たが2つ理由がありそう。
1つは地区計画が定められても、農地は市街化区域外にある農地に違いないということである。
市街化区域にある農地は生産緑地として指定されたものを除き、宅地並みの評価を受け、税額も増加する。
そして、それを他用途に転用するための手続きは簡略化されている。
このような形で都市農業のために残すべきとなった生産緑地以外は市街地化が進む仕組みになっている。
でも、市街化調整区域に地区計画を立てても、別に市街地化しなければならないわけではない。
実際、市街化区域以外に地区計画が定められる条件には「不良な街区の環境が形成されるおそれがあるもの」というものもある。
例えば幹線道路沿いはこの範囲にこういう条件で建てられますと地区計画を決めたとしても、
農地として使い続けても構わないし、いざ農地を転用しようとしても優良農地だからと認められない可能性はある。
でも、それならすでに存在する住宅団地や、確実に開発される工場などは用途地域を決めればよさそう。
もう1つの理由、それは市街化区域は原則50ha以上まとまってなければいけないということである。
IC周辺・駅周辺など特別な事情がある場合は20ha以上まで緩和されるらしいのだが、それでもそれぐらいは必要。
確かに市街化調整区域の地区計画というのは飛び地的に設定されていることが多い。
間に優良農地を挟んでいたりすると市街化区域でつなぐこともできない。
そうはいっても実際には中心市街地と一体となって都市機能を担っているわけですけど。
そういう市街地は市街化区域としては認められないが、実際にはごくごく一般的なものである。
なお、白地地域も用途地域がない地域ということで、市街化調整区域同様の条件で地区計画が決められるが、
こちらは特定用途制限地域という制度が適用できて、こちらの方が一般的なよう。
元々、白地地域というのはかなり制限が緩くて、あまりに無秩序にすぎるという問題があった。
市街化調整区域ほど厳格な制限はかけないけど、建物が建つ場合の用途はきちんと決めましょうと。
これも市街化区域の外には違いないので、農地転用の手続きは通常通りということになる。
その中でも住宅団地などで細かいルールが必要なら地区計画も使うんでしょうけど。
日本なんて、農村だとかなんとか言ってもほとんどは都市的地域ですからね。
そんな中で飛び地であるだけで市街化区域にできないというのが実態に合ってない気がするが、
とはいえ、都市計画区域としては市域全体など広い範囲で指定されているので、
その中で地区計画などを定めることは可能ということで救済されているわけですね。
もっとも、この仕組みは実態に合った土地利用が可能になるメリットもあるが、
あくまでも市街化区域の外というので都市計画税がかからないという不公平がある。
日本電産新拠点は都市化制限エリア、宙に浮く課税 京都・向日市が誘致 (産経新聞)
改めて確認したら、向日町駅近くという特徴から土地区画整理事業がを行ったのだが、
市街化区域にして区画整理をするのではなく、市街化調整区域のまま地区計画を立てての実施だったと。
その背景には一部が農地で残るとか、市街化調整区域の見直しは市単独ではできないとかいう事情もあったよう。
飛び地ではないのでゆくゆく市街化区域になる可能性は十分あるが、当面はこのままだという。
不公平解消のために市街化調整区域でも地区計画で宅地化したら都市計画税を課税する市町村もあるが少数派。